분양 광고가 실제와 달랐다면 — 표시광고법 위반과 사기죄, 손해배상 요건

분양 광고에서 약속한 시설이나 일정이 실제와 다르다는 것을 계약 후에 알게 된 경우, 수분양자가 검토할 수 있는 길은 크게 세 갈래입니다. 표시광고법 위반(공정거래위원회 신고와 손해배상), 형법상 사기죄(형사고소), 그리고 민사상 계약 취소·손해배상입니다. 결론부터 말하면, 광고 내용이 사실과 다르다는 것만으로 사기죄가 되지는 않습니다. 대법원은 거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 기망행위가 된다고 보았고, 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 과장은 기망이 아니라고 보았습니다. 반면 표시광고법상 손해배상은 사업자의 고의·과실이 없어도 인정됩니다. 또 표시광고법 위반죄는 공정거래위원회의 고발이 있어야 공소를 제기할 수 있으므로, 수사기관에 대한 고소만으로는 진행되지 않습니다.

이 글은 허위·과장 광고 전반이 아니라 수분양자가 분양 광고를 문제 삼는 상황에 한정해 정리했습니다. 표시광고법상 광고 유형별 성립요건, 실증자료, 제재 절차 전반은 허위·과장·기만 광고에서 다룹니다.

분양 허위광고, 사기죄·표시광고법 위반으로 형사고소할 수 있을까

표시광고법 위반: 공정거래위원회 고발이 있어야 기소

표시광고법은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장, 기만적, 부당 비교, 비방적 표시·광고로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 행위를 금지합니다(제3조 제1항). 이를 위반한 사업자등은 2년 이하의 징역 또는 1억5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(제17조 제1호).

다만 이 죄의 고발에는 공정거래법 제129조가 준용되어(표시광고법 제16조 제3항), 공정거래위원회의 고발이 있어야 공소를 제기할 수 있습니다. 따라서 표시광고법 위반을 형사적으로 문제 삼으려면 수사기관 고소보다 공정거래위원회 신고가 출발점이 됩니다.

사기죄: 기망과 편취의 고의

형법상 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 경우에 성립하고, 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(형법 제347조 제1항). 사기죄는 공정거래위원회 고발과 관계없이 수사기관에 고소할 수 있습니다.

분양 광고가 기망에 해당하는지에 관해 대법원은, 상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만, 다소의 과장이 수반되었더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 기망행위라고 할 수 없다고 보았습니다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결). 이 판결은 민사 사건이지만, 기망행위의 기준은 형사 고소를 검토할 때도 같은 출발점이 됩니다. 형사 절차에서는 여기에 더해 분양 당시 시행사 측에 속여서 대금을 받으려는 고의가 있었는지가 증명되어야 하므로, 광고와 현실의 차이만으로 고소가 받아들여지기는 어렵고, 분양 당시 시행사가 무엇을 알고 있었는지를 보여 주는 자료가 핵심이 되는 것으로 읽힙니다.

등기·입주 지연을 숨긴 분양계약, 사기죄가 될 수 있을까

준공 후 소유권보존등기나 입주가 상당 기간 늦어질 사정을 시행사가 분양 당시 알고 있었는데도 알리지 않았다면, 그것이 '거래의 중요한 사항'인지가 쟁점이 됩니다. 등기 시기는 대출, 전매, 임대 등 수분양자의 자금 계획에 직접 영향을 주는 사항이므로 중요한 사항으로 다투어질 여지가 있는 것으로 읽힙니다.

다만 기망으로 인정되려면, 분양 당시 시행사가 지연 사유를 구체적으로 알고 있었다는 점이 증명되어야 합니다. 분양 이후에 새로 생긴 인허가 문제나 공사 사정으로 지연된 것이라면 분양 당시의 기망으로 보기 어렵습니다. 시행사가 나중에 "보존등기가 어렵다"는 취지로 공식 답변한 문서는 지연 사실과 그 원인을 보여 주는 자료가 되지만, 그 원인이 분양 전부터 있었는지를 함께 보여 주어야 분양 당시의 기망을 뒷받침하는 증거가 됩니다.

광고와 다른 분양계약서, 공동시설 약속은 기망일까

분양 광고에서 어린이집, 주민공동시설 같은 시설을 이용할 수 있다고 했는데 계약서나 실제 건물이 다르다면, 먼저 그 광고 내용이 계약 내용이 되었는지를 봅니다.

대법원은 분양광고의 내용 중 건물의 외형·재질·구조 등 구체적인 거래조건으로서 사회통념상 수분양자가 계약의 내용으로 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은, 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 묵시적 합의에 의해 분양계약의 내용이 된다고 보았습니다. 반면 그 밖의 분양광고 내용은 일반적으로 청약의 유인에 불과하므로 이를 이행하지 않았다고 하여 계약불이행 책임을 물을 수는 없다고 보았습니다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결).

따라서 공동시설이 건물 구조의 일부로 구체적으로 광고되었다면 계약 내용으로서 이행이나 손해배상을 청구할 여지가 있고, 막연한 홍보 문구였다면 계약 책임보다는 표시광고법상 손해배상이나 기망 여부를 따지는 방향이 됩니다. 계약서에 "광고와 다를 수 있다"는 유보 문구가 있는지도 확인해야 합니다.

표시광고법상 손해배상과 계약 취소

• 무과실 손해배상: 부당한 표시·광고로 피해를 입은 자에 대해 사업자등은 손해배상 책임을 지고, 고의 또는 과실이 없다는 이유로 책임을 면할 수 없습니다(표시광고법 제10조). 손해 발생 사실은 인정되지만 손해액 증명이 곤란하면 법원이 상당한 손해액을 인정할 수 있습니다(제11조).
• 사기에 의한 취소: 기망에 의해 분양계약을 체결했다면 그 의사표시를 취소할 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 취소가 인정되면 분양대금 반환을 구하는 구조가 됩니다.
• 분양권을 양수한 경우: 대법원은 표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권은 불법행위에 기한 손해배상청구권의 성격을 가지므로, 수분양자 지위를 양도했다는 사정만으로 양수인이 당연히 그 청구권을 행사할 수 있는 것은 아니라고 보았습니다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결).

절차와 기한

• 공정거래위원회 신고: 표시광고법 위반의 신고에는 공정거래법 제80조가 준용되므로(표시광고법 제16조 제2항) 누구든지 신고할 수 있습니다. 공정위는 위반행위 중지, 정정광고 등 시정조치를 명하고(제7조 제1항) 관련 매출액의 100분의 2 이내에서 과징금을 부과할 수 있습니다(제9조 제1항). 공정위 절차는 제재 절차이고, 분양대금을 돌려받거나 손해를 배상받는 절차는 아닙니다.
• 형사고소: 사기죄는 수사기관에 고소합니다. 표시광고법 위반죄는 공정위 고발이 필요합니다.
• 민사소송: 계약 취소에 따른 분양대금 반환, 표시광고법 제10조 또는 계약불이행에 따른 손해배상은 법원에 청구합니다. 형사 결과를 기다리지 않고도 청구할 수 있습니다.

준비할 자료

• 분양 광고 원본: 전단, 홈페이지·블로그 화면 캡처(게시 날짜 포함), 모델하우스 안내문, 상담 시 받은 자료
• 분양계약서와 부속 서류(광고와 다를 수 있다는 유보 문구가 있는지)
• 인허가 관련 공개 자료와 시행사의 공식 답변 문서
• 등기·입주 지연, 시설 미설치로 생긴 손해 자료(대출 이자, 임대 지연 등)

관련 업무분야 안내

표시광고법상 광고 유형별 성립요건, 실증자료, 제재와 손해배상 전반은 허위·과장·기만 광고에서, 공정위 신고 절차는 공정위 신고(피해 기업)에서 다룹니다.