하도급 공사대금을 못 받았을 때 유치권 행사: 성립 요건과 실무상 한계

하도급 공사대금을 받지 못한 하수급인은 공사한 건물을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있습니다. 유치권은 당사자의 약정이나 법원 판결로 생기는 권리가 아니라, 민법이 정한 요건을 갖추면 바로 성립하는 법정담보물권입니다. 다만 유치권은 돈을 직접 받아 주는 권리가 아니라 "받을 때까지 넘겨주지 않을" 권리이고, 점유를 잃으면 소멸하며, 경매 절차와 맞물리면 대항력이 문제 됩니다. 아래에서는 성립 요건, 피담보채권의 범위, 유치권이 인정되지 않는 경우를 차례로 봅니다.

유치권 성립 요건: 판결이 필요한가

민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있다고 정합니다. 요건을 나누면 다음과 같습니다.

• 타인의 물건: 건축주(발주자) 등 다른 사람 소유의 건물이어야 합니다. 하수급인의 계약 상대방(원사업자)과 건물 소유자가 달라도, 공사대금채권과 건물 사이에 견련관계가 있으면 유치권 행사가 문제 될 수 있습니다.
• 물건에 관하여 생긴 채권(견련관계): 그 건물에 대한 공사로 생긴 공사대금채권이어야 합니다.
• 변제기 도래: 기성금이나 준공금의 지급기일이 지났어야 합니다.
• 적법한 점유: 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다(제320조 제2항).

유치권이 성립하는 데 공사대금 판결은 필요하지 않습니다. 다만 유치권만으로는 돈을 받을 수 없으므로, 실제 회수를 위해서는 공사대금 청구 소송으로 집행권원을 받아 강제집행을 하거나, 유치권에 기한 경매(민법 제322조 제1항)를 검토해야 합니다. 유치권을 행사하고 있어도 공사대금채권의 소멸시효는 그대로 진행합니다(민법 제326조). 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효 대상이므로(민법 제163조 제3호), 점유만 유지하고 청구를 미루는 것은 위험합니다.

피담보채권은 계약금액이 아니라 못 받은 잔액입니다

유치권으로 담보되는 것은 "그 물건에 관하여 생긴 채권" 중 아직 변제받지 못한 부분입니다. 하도급 계약금액 전체가 아니라, 이미 받은 기성금을 뺀 미지급 공사대금(변제기가 지난 것)이 기준이 됩니다. 추가·변경 공사가 있었다면 그 대금도 같은 건물에 관하여 생긴 채권으로 주장할 수 있는지 계약서·작업지시서로 확인해야 합니다.

일부 공종만 맡았거나 일부 세대만 점유해도 잔액 전부를 담보하는가

민법 제321조는 유치권자가 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다고 정합니다(유치권의 불가분성).

대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결은 다세대주택 7개 동의 창호·잡철 공사를 하나의 계약으로 하도급받은 하수급인이 나머지 세대의 점유를 잃고 한 세대만 점유하고 있던 사안에서, 그 한 세대에 시공한 공사대금만이 아니라 하도급 공사 전체의 공사대금 잔액 전부가 피담보채권이 된다고 보았습니다. 공사대금이 구분건물별로 따로 정해진 것이 아니라 공사 전체에 일률적으로 정해졌다는 점이 판단의 근거였습니다.

이 판결에 비추어 보면, 전기·설비처럼 특정 공종만 하도급받은 경우에도 그 공종의 공사대금 잔액은 시공한 건물에 관하여 생긴 채권으로서 점유하는 부분으로 담보될 수 있는 것으로 읽힙니다. 반대로 계약에서 동·호수별로 대금을 따로 정했다면 결론이 달라질 수 있으므로 계약서의 대금 구조를 먼저 확인해야 합니다.

유치권이 인정되지 않거나 대항할 수 없는 경우

경매가 임박한 현장이라면 점유를 언제 시작했는지가 결론을 좌우합니다. 공사 중부터 현장을 관리해 왔다는 사실을 객관적 자료로 남겨 두어야 합니다.

절차와 기한

1. 미지급 금액 확정: 계약서, 기성 확인서, 세금계산서, 입금 내역으로 변제기가 지난 미지급 공사대금을 정리합니다.
2. 점유 확보와 유치권 행사 통지: 현장을 실제로 지배하고 있다는 외형을 갖추고, 건축주와 원사업자에게 유치권 행사 사실을 서면으로 알립니다.
3. 공사대금 청구: 원사업자를 상대로 지급을 요구하고, 받지 못하면 소송·지급명령으로 집행권원을 확보합니다. 시효(3년)가 진행 중이라는 점을 함께 관리합니다.
4. 하도급법상 수단 병행: 하도급법이 적용되는 거래라면 발주자 직접지급 청구, 하도급분쟁조정, 공정위 신고를 함께 검토합니다. 지급기한·지연이자·직접지급 요건은 하도급대금 미지급·지연 대응에서 정리했습니다.
5. 경매 절차 대응: 건물에 경매가 진행되면 유치권 신고를 하고, 유치권 부존재 주장에 대비해 점유 개시 시점 자료를 준비합니다.

준비할 자료

• 하도급계약서, 변경계약서, 추가공사 지시서(대금 산정 구조 확인용)
• 기성 확인서, 준공 관련 서류, 세금계산서와 입금 내역
• 점유 개시 시점과 방법을 보여 주는 자료(경비 일지, 출입 통제 기록, 잠금장치 설치 기록, 현장 사진, 유치권 표시 사진)
• 유치권 행사 통지서와 발송·도달 증빙
• 건물 등기사항증명서(소유자, 근저당권, 경매개시결정 등기 여부 확인)

관련 업무분야 안내

하도급대금을 받지 못한 경우의 하도급법상 대응(지급기한, 지연이자, 직접지급 청구, 분쟁조정·신고)은 하도급대금 미지급·지연 대응에서, 하도급 업무 전체는 하도급 페이지에서 볼 수 있습니다.